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Maires de France
Solutions locales
septembre 2019
Aménagement, urbanisme, logement

Incorporer à la commune des biens sans maître

À Cussac-Fort-Médoc (Gironde, 2 187 habitants), une procédure d'incorporation gérée avec la SAFER a permis à la commune de récupérer plus de 11 hectares.

Frédéric VILLE
Illustration
© mairie de Cussac-Fort-Médoc
En avril 2019, la commune a incorporé à son domaine 69 parcelles sans maître pour une surface totale de 11,59 hectares et 120 000 euros au total, estimés par la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) de la Gironde. L’essentiel en zone forestière, le reste en appellation d’origine protégée ou à urbaniser. À l’origine de la démarche, entamée en mars 2017, Thierry Lartigue, conseiller municipal en charge des espaces naturels : « J’étais en contact avec la SAFER pour une acquisition privée de bois. Sachant qu’il y avait beaucoup de parcelles vacantes, notamment forestières, j’ai proposé à la commune de travailler sur les biens sans maître. » 
La SAFER a expliqué au conseil municipal les modalités de gestion des biens vacants et sans maître dont le régime juridique est différent. Elle a opéré, à sa demande et pour plus de neutralité par rapport aux habitants, une recherche des propriétaires de la commune ayant théoriquement plus de 99 ans et sans successeurs déclarés. À la clé, une liste de 130 parcelles susceptibles d’être sans maître. « Connaissant bien les propriétaires, nous avons fait des recherches de descendances lorsqu’ils étaient décédés », explique Thierry Lartigue. Pourquoi tant de parcelles abandonnées ? « Souvent, quand la valeur du bien est inférieure aux droits de succession, les héritiers et leurs descendants ne payent pas ces droits », explique l’élu.

Parcelles utiles ou vendues

Fin 2017, la mairie a fait paraître dans la presse une liste des biens présumés sans maître. Les propriétaires avaient six mois pour se manifester auprès de la mairie. Certains ont régularisé leur situation en fournissant à leur notaire les justificatifs nécessaires et en réglant les droits de succession. « J’avais peur des réactions des personnes réticentes, confie Thierry Lartigue. Mais nous avons expliqué que la commune ne souhaitait pas s’accaparer les biens des habitants et qu’il leur suffisait de régulariser leur situation ». 

6 mois c’est le délai dont ont disposé les ­propriétaires pour revendiquer leur bien et se manifester auprès de la mairie.
Les 69 parcelles incorporées étaient toutes, sauf quatre, inférieures à 35 ares, notamment dans la partie forestière, la commune n’ayant jamais été remembrée

À l’issue de deux ans de démarche, la mairie a incorporé, en avril, les biens restés sans maître dans son domaine. Elle a recueilli exclusivement les biens immobiliers individualisés faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans et sans héritier déclaré (art. L. 1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques – CGPPP). La commune n’a en revanche pas souhaité incorporer deux types de biens sans maître plus « sensibles » (art. L. 1122-1 2° et 3° du CGPPP) : les immeubles sans propriétaire connu et, depuis plus de trois ans, sans taxe sur le foncier bâti (TFB) acquittée ou avec taxe acquittée par un tiers ; et les immeubles sans propriétaire connu, non assujettis à la TFB, et, depuis plus de trois ans, sans taxe sur le foncier non bâti acquittée ou avec taxe acquittée par un tiers. 
Toutes les parcelles ne l’intéressant pas, Cussac-Fort-Médoc a demandé à la SAFER de procéder à la vente de certaines d’entre elles, « à sa place, pour ne pas être accusée de favoriser tel ou un tel propriétaire », explique Thierry Lartigue. Elle conservera en revanche des parcelles permettant d’agrandir des terrains communaux, et d’autres « touchant le fort où nous allons déployer un projet communal encore en réflexion », précise-t-il. 
Enfin, la commune entamera, d’ici fin 2019, en collaboration avec la SAFER, une procédure d’échanges amiables de parcelles avec d’autres propriétaires, moins lourde qu’un remembrement, qui permettra à chacun de constituer des ilôts d’un seul tenant, en lieu et place d’un parcellaire très morcelé. Objectif, tant pour la commune que pour les propriétaires : mieux gérer notamment les boisements. « Les propriétaires n’attendent que cela », assure Thierry Lartigue.    

Régime juridique
Une commune ou un EPCI peut se porter acquéreur d’un bien sans maître suivant des procédures distinctes :
– une acquisition de plein droit lorsque le propriétaire est décédé depuis plus de 30 ans et que les héritiers n’ont pas accepté la succession (article L. 1123-2 du Code général de la propriété des personnes publiques – CGPPP) ;
– et, en présence de biens présumés sans maître, deux procédures existent, pour les immeubles et pour les terrains, lorsque le propriétaire n’est pas connu et que les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans (articles L. 1123-3 et 4 du CGPPP).
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