Le magazine des maires et présidents d'intercommunalité
Maires de France
Pratique
juin 2019
Aménagement, urbanisme, logement

Les dispositifs et financements pour relancer le logement privé

Maîtrise du foncier, soutien à l'accession, investissement locatif..., les collectivités peuvent mobiliser plusieurs outils pour faciliter l'accès au parc privé.

Florence MASSON
Illustration
© AntonioDiaz/AdobeStock
Les collectivités peuvent accompagner le développement d’une offre adaptée de logements privés, en location ou en accession à la propriété, définie dans le cadre de leur politique locale de l’habitat. 

Bâtir une politique locale adaptée. Un des objectifs d’une politique d’habitat adaptée repose à la fois sur la «production » de logements à loyers abordables, sur le développement de l’accession à la propriété et, enfin, sur la rénovation du parc existant. Cette politique doit au préalable s’appuyer sur un diagnostic du «marché » local après des études pouvant être pilotées et financées pour partie par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). À partir de là, la collectivité peut définir des objectifs chiffrés et territorialisés, dans un programme local de l’habitat (PLH) intégré ou non au PLU/PLUi.

5,5 %  
c’est le taux réduit de TVA dont bénéficie l’opérateur (SEM, promoteur privé…) quand il contracte un prêt social location-accession.

Faciliter la maîtrise du foncier. La loi ALUR du 24 mars 2014 (1) a créé les organismes de foncier solidaire (OFS) dont l’objet est d’acquérir et de gérer des terrains (bâtis ou non), pour réaliser des logements destinés à la location ou à l’accession à la propriété (art. L. 329-1 du Code de l’urbanisme). 
La dissociation du foncier et du bâti permet d’abaisser ou de «neutraliser » le prix du foncier. L’ordonnance du 20 juillet 2016 (2) a complété le dispositif en instituant le bail réel solidaire (BRS) (art. L. 255-1 à L.  255-19 du Code de la construction et de l’habitation – CCH). Un OFS et un opérateur (promoteur privé, société civile coopérative de construction, société d’habitat participatif, bailleur HLM) peuvent le conclure pour une durée de 18 à 99 ans. 
L’opérateur construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder le bâti en-dessous des prix du marché à des familles modestes. 
Soutenir l’accession à la propriété. Plusieurs prêts réglementés, conditionnés au zonage du territoire (zones A, Abis, B1, B2 et C) défini par l’arrêté du 1er août 2014 (3), peuvent être sollicités par les ménages, avec l’appui des collectivités. 
• Le prêt social location-accession (PSLA). Le PSLA, prévu aux art. R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4 du CCH, est un prêt réglementé qui peut être consenti à des opérateurs (SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs, occupés par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources du prêt à taux zéro. Le PSLA comporte une TVA à 5,5 % pour l’opérateur et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. 
• Le prêt d’accession sociale (PAS). C’est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’État, définie aux art. R. 312-1 du CCH. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux, selon les conditions de ressources du PTZ et le zonage A, B1, B2 et C. 
• Le prêt conventionné (PC). Défini par les articles R. 331-63 et suivants du CCH, ce prêt – exclusif de tout autre prêt – est un prêt principal accordé aux particuliers pour financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, ou l’aménagement à usage de logements de locaux non destinés à l’habitation… 
• Le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Les conditions d’éligibilité sont codifiées aux art. R. 31-10-1 et suivants du CCH. Ce dispositif est recentré sur les opérations d’acquisition-rénovation dans l’ancien sur les zones B2 et C et sur les opérations relatives au logement neuf, sur les zones A et B1. Les conditions d’éligibilité et les caractéristiques du PTZ sont fixées chaque année par décret (4). Pour les opérations de location-accession, la loi de finances 2019 ouvre le PTZ à tout le territoire.
• Les aides complémentaires des collectivités sur les dispositifs de prêts. Selon une étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) en 2018, «les aides des collectivités ont pris la forme de prêt complémentaire à ceux existants, à taux zéro ou bonifié, ou encore par des subventions comprises entre 2 500 et 5 000 €. Cette bonification des taux correspond aussi à cet ordre de montants alloués. Les montants de prêts s’échelonnent entre 13 000 et 22 000 € ». L’accompagnement à l’accession est un choix politique fort. L’Anah propose un outil gratuit d’aide à décision (lire ci-dessous).  

« Maîtriser » les dispositifs d’investissement locatif
• Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire «Pinel » vise les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que les logements que le contribuable fait construire, réalisés jusqu’au 
31 décembre 2021 dans les zones tendues. Depuis le 1er janvier 2019, sont également éligibles : les logements situés dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) et les logements situés dans les 222 villes du plan
« Cœur de ville ». Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins 6, 9 ou 12 ans. La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par le décret du 19 juin 2013 (5). En retour, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt.
• Le dispositif «Denormandie ». Il incite les investisseurs à acheter et rénover des logements anciens dans certains centres-villes, défini par arrêté (6). Il s’agit d’une extension du dispositif «Pinel » déjà en place. Pour pouvoir en bénéficier, l’investisseur doit acheter un logement en centre-ville dans les 222 villes du plan «Cœur de ville », effectuer des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux) et améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 30 %. Et louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Le bailleur bénéficie alors d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération. 
• Aide à la réhabilitation et à la rénovation énergétique des logements. Pour mettre en place une « stratégie » de réhabilitation du parc existant, les collectivités disposent d’outils contractuels d’amélioration de l’habitat via un programme d’intérêt général – programme social thématique (PIG-PST) ou une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) pour une action à l’échelle d’un quartier. Ces programmes peuvent intégrer des actions de réhabilitation du parc ancien, lutter contre l’habitat indigne, ou encore favoriser la rénovation énergétique des logements, avec le programme « Habiter mieux » porté par l’Anah. Il existe aussi des dispositifs publics, pour les ménages, en faveur des travaux d’amélioration énergétique : l’éco-prêt à taux zéro ou le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Comme pour les prêts réglementés, les collectivités peuvent compléter et « abonder » les aides de l’État par des aides (sous forme de subventions) adaptées localement.


(1)    Loi du 24/03/2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (JO du 26/03/2014). (2) Ordonnance du 20/07/2016 relative au bail réel solidaire (JO du 21/07/2016). (3) Arrêté du 01/08/2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH (JO du 06/08/2014). (4) Décret du 28 décembre 2018 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (JO du 30/12/2018). (5) Décret du 19/06/2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément (art. 199 novovicies du CGI). (6) Arrêté du 26/03/2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt (JO du 27/03/2019).


En savoir + 
• Sur les OFS/BRS : http://outil2amenagement.cerema.fr/montages-operationnels-de-brs-a1410.html
• Guide Les aides financières au logement, ministère de la Cohésion des territoires : www.cohesion-territoires.gouv.fr/publication/les-aides-financieres-au-logement-edition-2015_5517
• Le site de l’Anil : www.anil.org 
• Le site de l’Anah : www.anah.fr/collectivite/
Avis d’expert
Roselyne Conan,
directrice de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)
« Avec les lois ALUR et Élan, les collectivités locales ont désormais à leur disposition de nombreux outils et dispositifs pour faciliter la construction, l’acquisition, la rénovation de logements privés sur leur territoire. Nous constatons d’ailleurs une réelle montée en compétence des collectivités au travers des PLH et des PLUi-H qui intègrent davantage le développement et l’amélioration du parc privé. Au-delà des mesures de simplification du droit de l’urbanisme et de la construction (normes, contentieux, permis d’expérimenter, etc.), l’analyse des données que nous avons recueillies en 2018 met en lumière une importante contribution des collectivités locales aux politiques d’aide à l’accession à la propriété avec, notamment, le développement du bail réel solidaire (BRS) proposé par les organismes de foncier solidaire (OFS). Notre réseau de 78 agences départementales (ADIL), présentes dans 82 départements, et l’ANIL, au niveau national, proposent aux collectivités, comme aux ménages qui veulent accéder à la propriété, l’appui et l’expertise juridique et financière nécessaire pour les accompagner dans leurs projets.»


Un outil pour les propriétaires bailleurs
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose des guides méthodologiques et peut accompagner les collectivités dans leur projet. Elle a mis en place un outil gratuit d’aide à la décision, baptisé «Mini-Sim », qui peut assister les collectivités dans la définition de la politique d’aide aux propriétaires bailleurs. Il permet d’évaluer le montant d’investissement public 
à effectuer en fonction des objectifs de modération des loyers. Il permet aussi d’ajuster le montant de 
l’investissement par rapport aux aides versées par l’Anah aux propriétaires bailleurs.
En savoir plus : www.anah.fr (rubrique «Collectivité »).
 

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